2018年06月19日

不動産の賃貸借トラブル

一般的な不動産の賃貸借契約では、契約時の取引金額が比較的少なく、また、一定の場合に解約も可能になることなどから、売買よりも手軽な不動産の活用方法として広く利用されています。

しかし、日常的に取引が行われているからといって、将来問題が発生するリスクが低いわけではなく、日々の法律相談では賃貸借を巡るトラブルが数多く寄せられています。

特に、借主側では、入居を急ぐあまり契約内容を精査せずに契約書に署名・捺印をしてしまうケースや、貸主側では、仲介業者に対応を任せきりにした結果、必ずしも自分の意思に一致しない内容で契約が締結されてしまうケースも存在します。
このような場合には、問題が発生して初めて契約条項を精査するため、「こんなはずではなかった」「事前の説明と違う」など、後から当事者の認識と契約条項の不一致が判明することも多くあります。

言うまでもないことですが、契約書は、署名・捺印した当事者の双方を拘束します。
そのため、契約条項の確認を後回しにしてしまうと、貸主・借主それぞれにとって予期しない不利益が発生し、場合によっては多額の支出を余儀なくされるリスクがあります。

しかし、不動産売買の場合と同様、不動産取引に慣れている方でない限り、契約書のどの条項が特に重要なのか、自分に不利なものはあるか、留意すべきポイントはどこかなど、すぐに分かる方は少ないのではないでしょうか。

不動産賃貸借では、予想されるコスト(家賃)がそれほど高くないため、弁護士費用を払って契約内容をチェックすることに躊躇する方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、法的な専門知識がなければ、事前に確認すべき点がわからず、後から予想外の不利益を受けてしまう可能性があります。
特に、賃貸借契約におけるトラブルを防ぐためには、使用目的や入居者の禁止行為、退居の手続き、契約終了時の原状回復の範囲など一般的に問題となりやすい事項を事前に把握したうえで、その内容を明確に取り決めることが重要になります。

弁護士は、法律の専門知識や今までの経験などから、賃貸借契約書にどのような条項が必要かを判断し、足りないものがあれば追加し、修正が必要なものは加筆し、個別の事案に応じたアドバイスを行うのが仕事です。

単に「今までの契約書で同様の記載をしているから」という理由だけではなく、その条項が法的にどのような意味を持つのか、これにより貸主・借主にどのような効果が生じるのかを考えながら作成しますので、安易にひな型を使用する場合よりも事案に即した対応が可能です。
また、万が一、後日トラブルが発生した際にも、代理人として相手側との交渉窓口を務めたり、リスクを最小限に止めるためのご提案を行うなど、紛争の予防から事後対応まで一括したサポートをご提供しております。

まずは、個別のご依頼に先立ち、法律相談(30分 5,400円)のなかで簡単なアドバイスをさせていただくこともできますので、お気軽にご相談ください。
当事務所には不動産問題を数多く経験した弁護士が在籍しており、無料で初回相談を行っております。

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不動産の売買トラブル

既に述べたとおり、一般的に、不動産は1件あたりの取引金額が高額になる傾向があります。

そのため、買主側は物件の現況や瑕疵(不具合)の有無、収益の可能性などを念入りに調査し、予期せぬリスクを排除しようと努めますが、限られた時間と情報の中で十分な対応ができるとは限りません。
また、売主側が事前に丁寧な説明を行ったと考えていた場合でも、成約後に買主からクレームや解除の申入れを受けるリスクを必ず回避できるわけではありません。

もし、不動産売買の成約後にこれらのリスクが表面化した場合には、売主と買主の間で、多額の損害賠償や売買代金の返金などを巡る問題が起きることになります。
これらのトラブルは、取引金額が高額になればなるほど深刻化し、解決までに長い時間とコストを要することも珍しくありません。

そもそも不動産売買においては、当事者間の認識が異なり、双方が「説明すべきだ」と考える事項が食い違ったり、ある特定の内容について、双方の受け止め方(重要度など)に相違が出るケースも多く見られます。
そのため、売買契約を結ぶ際には、疑問点や懸念される事項を具体的に伝え、売主または仲介業者などから詳しい説明を受けることが重要です。

そのうえで、疑問点などが解消された場合には、契約書を作成して売買に移ることになりますが、不動産取引に慣れている方でない限り、契約書のどの条項が特に重要なのか、自分に不利なものはあるか、留意すべきポイントはどこかなど、すぐに分かる方は少ないのではないでしょうか。

法的な専門知識がなければ、事前に確認すべき点がわからず、後から予想外の不利益を受けてしまうリスクがあります。また、契約書に目を通して署名・捺印した場合には、基本的に、その内容を受け入れたものとして取り扱われますので、 契約違反や錯誤などの明らかな理由がない限り、解除や無効の主張をすることは難しくなります。

私たちは、弁護士業務の一環として売買契約の作成を行うほか、相手方から提示された契約書に対し、売主・買主として留意すべきポイントはどこか、修正が必要な点はあるか、盛り込むべき特約事項は何かなど、個別の事案に応じた様々なアドバイスを行っております。
また、万が一、後日トラブルが発生した際にも、代理人として相手方との交渉窓口を務めたり、リスクを最小限に止めるためのご提案を行うなど、紛争の予防から事後対応まで一括したサポートをご提供します。

まずは、個別のご依頼に先立ち、法律相談(30分 5,400円)のなかで簡単なアドバイスをさせていただくこともできますので、お気軽にご相談ください。
当事務所には不動産問題を数多く経験した弁護士が在籍しており、無料で初回相談を行っております。

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不動産問題

「 不動産を購入したら、後から不具合があることが判明した」
「事務所として賃貸したはずなのに、違う目的で使用されているようだ」
「借主が家賃を支払わずに困っている」
「もっと良い条件で借りてくれる人が見つかったので、賃貸借契約を解約したい」
「原状回復費用について揉めている」

不動産に関する問題は、大勢の方が経験される紛争類型の一つです。
実際にも、自分がトラブルに巻き込まれたり、身近な人から相談を受けたりした方は多いのではないでしょうか。

事業活動に伴う不動産取引には、主に、事務所、店舗、工場、倉庫、住宅などの賃貸借やこれらの売買などが含まれます。一般的に、不動産売買の場合には取引金額が多額となるため、売主・買主ともに慎重な検討を行う傾向にあります。
これに対し、賃貸借の場合には、契約時のコストは敷金・礼金や家賃などの限られた項目になるため、売買と比較して手軽に取引に応じるケースも多いでしょう。

しかし、売買・賃貸を問わず、私たちの身近には不動産に関するトラブルが数多く存在しています。
上記はその一例ですが、これ以外にも、売買物件での説明義務の範囲や賃貸物件の退去を巡る問題など、不動産に関する問題は後を絶ちません。

より正確に言えば、これらのトラブルが表面化するのは氷山の一角であって、その背後には、潜在的なリスクを抱える契約がいくつも存在していたり、一旦トラブルになりかけたものの当事者の一方が諦め、結果的に大きな問題にならずに済むケースもあります。
問題が表面化しない限り、当事者は潜在的なリスクを抱えていることにも気づきませんが、これはあくまで「偶然」「運が良かった」ためであり、今後も同じような事態が続くとは限らないでしょう。

仮に、一旦これらのリスクが表面化してしまえば、一気にトラブルが深刻化し、解決までにかなりの時間を要したり、場合によっては多額のコストが発生する可能性があります。
特に、不動産取引という身近な問題であって、その金額が多額に上ったり、長期の取引が予想されるような場合には、当事者間の話し合いによる解決が着かず、紛争が大きくなることも珍しくありません。

これらのリスクを回避するためには、予め、契約書に必要な条項を明記したり、解釈の相違が生じるような曖昧な表現を排除するなど、トラブル防止のための手当を行うことが必要になります。
また、当然のことですが、取引対象となる物件数が多く、また、取引の頻度が高いほど、トラブルに巻き込まれる可能性は高くなります。そのため、複数の物件を所有していたり、事業拡大のために新規出店を増やしているような場合には、リスク防止のための対応がより重要になるといえます

さらに、万が一、相手と争いになってしまったときは、早期に的確な対応を行い、リスクを最小限に止めるための対策を講じることが不可欠です。この場合には、弁護士への依頼をご検討いただくほか、少なくとも、相手方と直接のやり取りを行う前に弁護士に相談し、契約書の内容や解釈の仕方、今後の対応方法についてアドバイスを受けることをお奨めいたします。

当事務所は、不動産オーナーの皆様に加えて、新たに物件を購入される方々や、事務所や店舗、住宅などの借主様からも多くのご相談をお受けしてきました。また、所属弁護士の中には、不動産会社での勤務経験を有する者もおりますので、裁判例や不動産実務に即した効果的なアドバイスを行うことが可能です。

まずは法律相談(30分 5,400円)において概要をお伺いし、現在の状況を整理したうえで、今後の対応について詳細なご説明をさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

なお、初回相談は無料で行っております。

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