2018年06月19日

不動産トラブルについて

「 不動産を購入したら、後から不具合があることが判明した」
「事務所として賃貸したはずなのに、違う目的で使用されているようだ」
「借主が家賃を支払わずに困っている」
「もっと良い条件で借りてくれる人が見つかったので、賃貸借契約を解約したい」
「原状回復費用について揉めている」

不動産に関する問題は、大勢の方が経験される紛争類型の一つです。
実際にも、自分がトラブルに巻き込まれたり、身近な人から相談を受けたりした方は多いのではないでしょうか。

事業活動に伴う不動産取引には、主に、事務所、店舗、工場、倉庫、住宅などの賃貸借やこれらの売買などが含まれます。一般的に、不動産売買の場合には取引金額が多額となるため、売主・買主ともに慎重な検討を行う傾向にあります。
これに対し、賃貸借の場合には、契約時のコストは敷金・礼金や家賃などの限られた項目になるため、売買と比較して手軽に取引に応じるケースも多いでしょう。

しかし、売買・賃貸を問わず、私たちの身近には不動産に関するトラブルが数多く存在しています。
上記はその一例ですが、これ以外にも、売買物件での説明義務の範囲や賃貸物件の退去を巡る問題など、不動産に関する問題は後を絶ちません。

より正確に言えば、これらのトラブルが表面化するのは氷山の一角であって、その背後には、潜在的なリスクを抱える契約がいくつも存在していたり、一旦トラブルになりかけたものの当事者の一方が諦め、結果的に大きな問題にならずに済むケースもあります。
問題が表面化しない限り、当事者は潜在的なリスクを抱えていることにも気づきませんが、これはあくまで「偶然」「運が良かった」ためであり、今後も同じような事態が続くとは限らないでしょう。

仮に、一旦これらのリスクが表面化してしまえば、一気にトラブルが深刻化し、解決までにかなりの時間を要したり、場合によっては多額のコストが発生する可能性があります。
特に、不動産取引という身近な問題であって、その金額が多額に上ったり、長期の取引が予想されるような場合には、当事者間の話し合いによる解決が着かず、紛争が大きくなることも珍しくありません。

これらのリスクを回避するためには、予め、契約書に必要な条項を明記したり、解釈の相違が生じるような曖昧な表現を排除するなど、トラブル防止のための手当を行うことが必要になります。
また、当然のことですが、取引対象となる物件数が多く、また、取引の頻度が高いほど、トラブルに巻き込まれる可能性は高くなります。そのため、複数の物件を所有していたり、事業拡大のために新規出店を増やしているような場合には、リスク防止のための対応がより重要になるといえます

さらに、万が一、相手と争いになってしまったときは、早期に的確な対応を行い、リスクを最小限に止めるための対策を講じることが不可欠です。この場合には、弁護士への依頼をご検討いただくほか、少なくとも、相手方と直接のやり取りを行う前に弁護士に相談し、契約書の内容や解釈の仕方、今後の対応方法についてアドバイスを受けることをお奨めいたします。

当事務所は、不動産オーナーの皆様に加えて、新たに物件を購入される方々や、事務所や店舗、住宅などの借主様からも多くのご相談をお受けしてきました。また、所属弁護士の中には、不動産会社での勤務経験を有する者もおりますので、裁判例や不動産実務に即した効果的なアドバイスを行うことが可能です。

まずは法律相談(30分 5,400円)において概要をお伺いし、現在の状況を整理したうえで、今後の対応について詳細なご説明をさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

なお、初回相談は無料で行っております。

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不動産売買

既に述べたとおり、一般的に、不動産は1件あたりの取引金額が高額になる傾向があります。

そのため、買主側は物件の現況や瑕疵(不具合)の有無、収益の可能性などを念入りに調査し、予期せぬリスクを排除しようと努めますが、限られた時間と情報の中で十分な対応ができるとは限りません。
また、売主側が事前に丁寧な説明を行ったと考えていた場合でも、成約後に買主からクレームや解除の申入れを受けるリスクを必ず回避できるわけではありません。

もし、不動産売買の成約後にこれらのリスクが表面化した場合には、売主と買主の間で、多額の損害賠償や売買代金の返金などを巡る問題が起きることになります。
これらのトラブルは、取引金額が高額になればなるほど深刻化し、解決までに長い時間とコストを要することも珍しくありません。

そもそも不動産売買においては、当事者間の認識が異なり、双方が「説明すべきだ」と考える事項が食い違ったり、ある特定の内容について、双方の受け止め方(重要度など)に相違が出るケースも多く見られます。
そのため、売買契約を結ぶ際には、疑問点や懸念される事項を具体的に伝え、売主または仲介業者などから詳しい説明を受けることが重要です。

そのうえで、疑問点などが解消された場合には、契約書を作成して売買に移ることになりますが、不動産取引に慣れている方でない限り、契約書のどの条項が特に重要なのか、自分に不利なものはあるか、留意すべきポイントはどこかなど、すぐに分かる方は少ないのではないでしょうか。

法的な専門知識がなければ、事前に確認すべき点がわからず、後から予想外の不利益を受けてしまうリスクがあります。また、契約書に目を通して署名・捺印した場合には、基本的に、その内容を受け入れたものとして取り扱われますので、 契約違反や錯誤などの明らかな理由がない限り、解除や無効の主張をすることは難しくなります。

私たちは、弁護士業務の一環として売買契約の作成を行うほか、相手方から提示された契約書に対し、売主・買主として留意すべきポイントはどこか、修正が必要な点はあるか、盛り込むべき特約事項は何かなど、個別の事案に応じた様々なアドバイスを行っております。
また、万が一、後日トラブルが発生した際にも、代理人として相手方との交渉窓口を務めたり、リスクを最小限に止めるためのご提案を行うなど、紛争の予防から事後対応まで一括したサポートをご提供します。

まずは、個別のご依頼に先立ち、法律相談(30分 5,400円)のなかで簡単なアドバイスをさせていただくこともできますので、お気軽にご相談ください。
当事務所には不動産問題を数多く経験した弁護士が在籍しており、無料で初回相談を行っております。

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2018年06月18日

不動産賃貸借

一般的な不動産の賃貸借契約では、契約時の取引金額が比較的少なく、また、一定の場合に解約も可能になることなどから、売買よりも手軽な不動産の活用方法として広く利用されています。

しかし、日常的に取引が行われているからといって、将来問題が発生するリスクが低いわけではなく、日々の法律相談では賃貸借を巡るトラブルが数多く寄せられています。

特に、借主側では、入居を急ぐあまり契約内容を精査せずに契約書に署名・捺印をしてしまうケースや、貸主側では、仲介業者に対応を任せきりにした結果、必ずしも自分の意思に一致しない内容で契約が締結されてしまうケースも存在します。
このような場合には、問題が発生して初めて契約条項を精査するため、「こんなはずではなかった」「事前の説明と違う」など、後から当事者の認識と契約条項の不一致が判明することも多くあります。

言うまでもないことですが、契約書は、署名・捺印した当事者の双方を拘束します。
そのため、契約条項の確認を後回しにしてしまうと、貸主・借主それぞれにとって予期しない不利益が発生し、場合によっては多額の支出を余儀なくされるリスクがあります。

しかし、不動産売買の場合と同様、不動産取引に慣れている方でない限り、契約書のどの条項が特に重要なのか、自分に不利なものはあるか、留意すべきポイントはどこかなど、すぐに分かる方は少ないのではないでしょうか。

不動産賃貸借では、予想されるコスト(家賃)がそれほど高くないため、弁護士費用を払って契約内容をチェックすることに躊躇する方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、法的な専門知識がなければ、事前に確認すべき点がわからず、後から予想外の不利益を受けてしまう可能性があります。
特に、賃貸借契約におけるトラブルを防ぐためには、使用目的や入居者の禁止行為、退居の手続き、契約終了時の原状回復の範囲など一般的に問題となりやすい事項を事前に把握したうえで、その内容を明確に取り決めることが重要になります。

弁護士は、法律の専門知識や今までの経験などから、賃貸借契約書にどのような条項が必要かを判断し、足りないものがあれば追加し、修正が必要なものは加筆し、個別の事案に応じたアドバイスを行うのが仕事です。

単に「今までの契約書で同様の記載をしているから」という理由だけではなく、その条項が法的にどのような意味を持つのか、これにより貸主・借主にどのような効果が生じるのかを考えながら作成しますので、安易にひな型を使用する場合よりも事案に即した対応が可能です。
また、万が一、後日トラブルが発生した際にも、代理人として相手側との交渉窓口を務めたり、リスクを最小限に止めるためのご提案を行うなど、紛争の予防から事後対応まで一括したサポートをご提供しております。

まずは、個別のご依頼に先立ち、法律相談(30分 5,400円)のなかで簡単なアドバイスをさせていただくこともできますので、お気軽にご相談ください。
当事務所には不動産問題を数多く経験した弁護士が在籍しており、無料で初回相談を行っております。

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2018年06月17日

賃料回収

「今まで特に問題はなかったのに、急に家賃の滞納が発生するようになった」
「借主に督促しても支払ってくれず、保証人にも連絡が取れない」
「滞納家賃を回収したいけれど、法的にどのような手続きを踏めば良いのか分からない」

不動産賃貸業では、経営者が最も苦労する問題の一つに「賃料回収」が挙げられます。
このような事態に陥った場合には、できるだけ早期に賃料回収に向けた働きかけを行い、それでも解決しないときには、速やかに法的手続に移ることが望ましいでしょう。

以下では、簡単ですが、家賃の回収に関する代表的な方法をご説明します。

(1)内容証明郵便の送付
@ 借主への督促
家賃の不払いが発生した場合には、まず借主本人に請求するケースが大半だと思います。
但し、電話や手紙での督促は軽く流されてしまうことがあり、また、争いになった場合でも「いつ督促をしたか」が明確にならない可能性があるため、なるべく内容証明郵便による請求をお勧めします。
内容証明郵便とは、郵便局で行っているサービスの一つです。
具体的には、差し出したい文書の謄本を郵便局に提出することで、一定期間内に限り、差出日やその内容を証明してもらうことができます。
また、借主にいつ配達されたかを郵便局に証明してもらう「配達証明」も付加することができますので、一般的には、電話や手紙による場合よりも受取人に対する効果は大きいといえるでしょう。

A 保証人に対する督促
借主に連絡しても不払いが解消しないときには、通常、保証人に対して滞納家賃の請求を行うことになりますが、この際にも、上記1のときと同様に内容証明郵便などの方法によることが効果的です。
なお、「連帯保証人」の場合には、法律上は、最初に借主に請求しなければならないというルールはなく、どちらに先に督促しても良いことになっています。

(2)法的手続への移行
借主や保証人に対する請求では、賃貸人本人から督促を行うケースと、代理人として弁護士名義で督促を行うケースの2通りの対応があります。
実務上、どちらの場面もよく見かけますが、一般的には、以下の法的手続に移行する前に、一旦は弁護士名で通知を送ることが多いのではないでしょうか。

しかし、弁護士が間に入って交渉をした場合でも、相手が一切の連絡に応じなかったり、家賃を支払わないまま部屋に居座ったような場合には、スムースに賃料回収や退去に向けた手続を行えないケースがあります。
このような場合には、当事者間での交渉を諦め、以下のような法的手続に移行する必要があります。
@ 裁判等の提起
滞納家賃を強制的に回収するためには、まず、裁判所に訴えて判決等(債務名義)を得る必要があります。
債務名義とは、簡単に言えば、家賃の不払いがあることやその金額を証明して、裁判所から借主に対し、正式に「いくら支払え」といった命令を出してもらうことを言います。債務名義を得るための手続には、滞納金額や相手方の対応に応じて、少額訴訟支払督促、通常訴訟などいくつかのケースが存在します。

A 強制執行
債務名義を取得した場合には、一定の法的手続を経て、借主の財産への差押え(強制執行)が可能になります。
一般に、差押えは迅速かつ正確に行う必要がありますが、不慣れな場合には手続に手間取ることもあるため、少なくとも事前に弁護士や裁判所とよく相談されることをお勧めします。

B 保全手続
上記のとおり、強制的に家賃を回収するためには「債務名義の取得」「強制執行」の2通りの手続を行わなければならないため、もし借主が財産を持っていた場合でも、それを差し押さえるまでにある程度の時間がかかります。
しかし、通常、滞納が生じた場合には借主がお金に困っていることも多く、早期に対応しなければ、これらの財産が他の債権者の手に渡ってしまうかもしれません。
このような場合には、債務名義を取得する前に、必要に応じて仮差押えなどの保全手続(裁判所に滞納家賃の存在を疎明して、借主の財産を暫定的に確保するための手続)を取ることもあります。
しかし、実務上は、賃貸人側で借主の資産をすべて把握することは難しく、借主が特段の財産を持っていないケースも多いこと、また、保全手続を行う場合には、賃貸人側で裁判所の指定する担保金(万が一、賃貸人による請求が間違っていた場合に備えて、将来借主に発生するかもしれない損害を補てんするために預け入れる資金。特に問題がなければ最終的に賃貸人の手元に返金される。)を予納する必要があることなどから、保全手続を行うかどうかの判断はケースバイケースといえるでしょう。

上記のとおり、「賃料回収」では、それぞれの手続において、いくつかの重要なポイントが存在します。
弁護士にご相談いただくことで、事案に応じた個別のアドバイスを受けることができ、また、代理人として依頼された場合には、借主との交渉や書類の作成、法的手続において一貫した専門的なサポートが可能になりますので、家賃滞納でお困りの方はぜひご連絡ください。

当事務所では初回相談料を無料にしており、不動産問題について経験豊富な弁護士が親身になって対応しますので、お気軽にご相談いただけます。

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2018年06月16日

明渡し

「借主が荷物を置いたまま行方不明になってしまった」
「家賃滞納が続いているので、早く退去してもらって次の入居者を見つけたい」
「近隣住民とのトラブルが絶えない借主に立ち退いて欲しい」

前回の記事では、「賃料回収」に関する代表的な方法をご説明しましたが、滞納家賃の問題に加えて、このような悩みをお持ちのオーナー様は多いのではないでしょうか。

まれに、家賃の滞納等が発生すれば直ちに契約解除や部屋の明渡手続が可能だと思われている方もいらっしゃいますが、借地借家法など借主の保護を定めた法律があるため、このような場合でもいきなり契約の解除や強制退去等の手続を取ることはできません。
万が一、賃貸人が借主に無断で部屋の鍵を付け替えるなどの強硬手段に出た場合には、最悪のケースとして、逆に借主から損害賠償を請求されてしまう危険すらあります。

とはいえ、賃貸人にとって、「明渡し」は家賃回収と同様に深刻な問題の一つです。
このような事態に陥った場合には、できるだけ早期に退去に向けた働きかけを行い、それでも解決しないときには、速やかに法的手続に移ることが望ましいでしょう。
以下では、「明渡し」に関する代表的な方法をご説明します。

一般的には、「家賃回収」と「明渡し」はセットで捉えられていることが多いですが、厳密に言えば、法的にはこれらは別個の手続になります。

具体的には、「賃料回収」のためには、未払いの家賃があることを証明し、差押えなどの手続を行う必要がありました。
これに対し、「明渡し」では、賃貸借契約が終了したことを理由に退去を求めることになるため、滞納家賃の請求とは別途、以下のとおり賃貸人が契約を「解除」し、必要に応じて「強制執行」の手続を取ることになります。

(1) 賃貸借契約の解除
契約の解除については、賃貸借契約書に解除事由を明記するなど、賃貸人側でも事前の手当てを行っているケースが多いといえます。

しかし、特に借主が部屋を住居として利用しているような場合では、借主が契約書の条項に違反したとしても、裁判所は直ちに賃貸借契約の「解除」までは認めず、結果的に賃貸借契約が継続してしまう場面が存在します。
一例を挙げれば、賃貸借契約書において、「一か月以上家賃の支払いがなかった場合には契約を解除できる」との条項が記載されており、賃貸人が「一か月分の家賃滞納」を理由に契約の解除を主張したようなケースが典型的です。

このような裁判所の考え方は、一般に「信頼関係破壊の法理」と呼ばれており、簡単に言えば、「賃貸借契約のように賃貸人と借主の信頼を基礎として一定期間の継続が予定されているような契約では、借主が契約書等で定めた条件に違反した場合でも、それだけで一方的な契約の解除はできず、違反の内容が当事者間の信頼関係を破壊したといえるほどの状態になっていなければならない」というものです。
賃貸人からすれば、契約書に明記してある以上、借主もそれを分かって契約したはずだと主張したくなりますが、裁判では上記のような考えがなされるため、実務上は違反行為の内容や程度、期間、当事者間の対応など、様々な事情を考慮して「解除」の可否を主張していく必要があります。
そのため、まずは「契約の解除」が認められるかどうかが第一のポイントになり、弁護士もこの点を慎重に見極めたうえで対応しています。

(2) 明渡し
契約の解除について争いがない場合には、次に、借主との間で退去に向けた協議を行うことになります。

この点、話し合いがスムースに進む場合には、期限を決めて借主に退去してもらうことになりますが、仮に借主に引越費用を支払う余力がないようなときは、実務上、早期解決と次の入居者の確保を優先して賃貸人側が一定の費用を負担するケースも存在します。
具体的な対応については、解除の主張が法的に認められるかどうかや、借主の資力の有無、当事者間の交渉内容、もし法的手続に移行した場合のコスト(手続費用の負担やその間の家賃収入を得られないことによる逸失利益)等を考慮して決めることになるため、ケースバイケースの判断が必要になります。

(3) 法的手続への移行
明渡手続についても、賃貸人本人が行うケースと、弁護士が代理人として対応するケースの2通りがありますが、当事者間での話し合いがまとまらない場合には、最終的に以下の法的手続に移行することになります。

この点、賃貸人としては、既に家賃の滞納等で不利益を受けている以上、一刻も早く家を明け渡してもらい、次の入居者を見つけたいと考えるのが当然でしょう
しかし、仮に、裁判所を介さず、賃貸人が一方的に鍵の付け替えや借主の荷物の廃棄などの対応をとった場合には、最悪のケースでは借主から損害賠償請求を受けるリスクもあり得ます。
そのため、所定の法的手続を踏まえて部屋の明け渡しを受けるなど、賃貸人としてリスクを最小限にするための対応が必要になるといえます。

@ 裁判等の提起
明渡しを行うためには、賃料回収の場合と同様に、まずは訴訟を起こして判決(債務名義)を取得する必要があります。

A 強制執行
債務名義を取得した場合には、一定の法的手続を経て、借主に対して明渡しの強制執行(退去の強制)が可能になります。
実務上は、訴訟前には任意に立ち退いてもらえなかった場合でも、判決が出た後、再度の交渉により退去してもらえることがありますが、自主的な退去が期待できない場合には、やはり強制執行の手続きによらざるを得ません。

最終的に強制執行となるケースでは、裁判費用に加えて、執行官に支払う手数料や執行補助者(部屋の中に荷物が残されているような場合に搬出や保管等の手配をする業者)の費用等が発生しますが、その金額は部屋の利用状況などによって変動します。
また、強制執行に先立ち、執行官との打ち合わせや様々な事務手続が必要になりますので、特に不慣れな方の場合には、代理人として弁護士に依頼するケースが多いのではないでしょうか。

B 保全手続
なお、強制執行を確実なものにするために、事前に占有移転禁止の仮処分(部屋の占有が借主から第三者に移らないようにするための手続)を申し立てることもありますが、どの程度の手続を取るかはケースバイケースといえます。

上記のとおり、「明渡し」では、それぞれの手続において、いくつかの重要なポイントが存在します。
弁護士にご相談いただくことで、事案に応じた個別のアドバイスを受けることができ、また、代理人として依頼された場合には、借主との交渉や書類の作成、法的手続において一貫した専門的なサポートが可能になりますので、明渡し問題でお困りの方はぜひご連絡ください。

当事務所では初回相談料を無料にしており、不動産問題について経験豊富な弁護士が親身になって対応しますので、お気軽にご相談いただけます。

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