2016年08月16日

欠陥住宅について(権利行使の期間)

 前回までのとおり、欠陥住宅について売主や施工者などの法的責任が認められる場合でも、これらの責任追及は一定の期限内に行う必要があります。
 もしこの期限を過ぎてしまった場合には、一旦発生した請求権が消滅するなど、権利の行使が制限される可能性が高くなりますので、十分にご注意ください。

 この請求権が消滅する法律上の仕組みは、主に時効と除斥期間の2種類に分かれます。
 いずれも一定期間を経過することにより権利が消滅する点で同じですが、時効期間の進行は、裁判上の請求(訴訟の提起)や差押え、債務の承認等によって中断するものの、除斥期間の進行は中断しないという違いもあります。

 以下では、欠陥住宅問題における時効や除斥期間について、@瑕疵担保責任、A債務不履行責任、B不法行為責任の3つに分けて、簡単に説明していきます。

1 瑕疵担保責任
 瑕疵担保責任の時効期間や除斥期間は、建物を取得した原因が「請負」(注文住宅など)か、「売買」(建売住宅など)かによって異なります。

 @ 請負契約の場合
 請負契約における瑕疵担保責任の存続期間は、石造、土造、れんが造、コンクリート造、金属造その他これに類する構造の工作物については引き渡しから10年、その他の建物(木造等)については引き渡しから5年とされています(民法638条)

 この場合の存続期間は除斥期間と考えられており、この期間内に請求をしなければなりませんが、これは、裁判以外の方法による請求でも構わないとされています(最高裁平成4年10月20日判決)。

 また、建物が瑕疵によって滅失又は毀損した場合には、滅失又は毀損したときから1年以内に瑕疵担保責任に基づく請求権の行使をしなければなりません(民法638条2項)

 以上は民法上の原則ですが、平成12年4月の品確法の制定により、平成12年4月1日以降に契約された新築住宅の請負人は、「構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵について、引き渡しから10年間、瑕疵担保責任を負う(品確法94条1項)ことになりました。

 ただしこの場合でも、上記民法638条2項の適用があるので、建物が瑕疵によって滅失又は毀損した場合には、滅失又は毀損したときから1年以内に瑕疵担保責任に基づく請求権の行使をしなければならないことに注意が必要です。

 A 売買契約の場合
 売買契約における瑕疵担保責任の存続期間は、事実を知ったときから1年(民法570条、566条3項)です。
 
 この場合の存続期間も除斥期間であり、裁判以外の方法による請求でも構わないとされています(最高裁平成4年10月20日判決)。
 
 また、瑕疵担保責任による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、この消滅時効は、買主が売買の目的物の引き渡しを受けたときから進行するとされているため(最高裁平成13年11月27日判決)、引渡しから10年間で時効消滅することにも注意が必要です。
 
 なお、請負契約同様、売買契約に関しても、品確法の適用があり、平成12年4月1日以降に契約された新築住宅の売主は、「構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵について、引き渡しから10年間、瑕疵担保責任を負う(品確法95条1項)ことになりました。
 
 ただしこの場合でも、上記民法566条3項の適用があるので、買主は事実を知ったときから1年以内に瑕疵担保責任に基づく請求権の行使をしなければなりません。

2 不法行為責任
 不法行為に基づく損害賠償責任の存続期間は、損害及び加害者を知ったときから3年、不法行為のときから20年とされています(民法724条)
 
 前者は時効期間、後者は除斥期間とされていて、前者の「損害及び加害者を知ったとき」とは、被害者が、建築士の鑑定等によって瑕疵の存在を具体的に知った時点と考えられています。

3 債務不履行責任
 債務不履行責任に基づく損害賠償請求権は、請求できるときから10年の消滅時効にかかります(民法166条1項、167条1項)。

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posted by 仙台あさひ法律事務所 at 10:58| 欠陥住宅問題