2016年08月15日

欠陥住宅について(責任追及の方法@)

 前回は、「欠陥」の内容について簡単にご説明しましたので、この記事では、「欠陥」があると分かった場合に、住宅の購入者から誰に対してどのような責任追及が可能になるのかを記載したいと思います。

 但し、一口に欠陥住宅問題と言っても、いろいろなケースがあります。
 売買契約により住宅を取得した場合と請負契約により住宅を取得した場合、建築士による設計内容に問題がある場合と施工者の施工方法に問題がある場合、建築確認申請に対する許可自体に問題がある場合等々、契約の内容や当事者等の違いによって責任追及の方法も様々です。
 以下では、まず「売買契約」「請負契約」の2つに分類したうえで、それぞれの内容をご説明します。

1 売買契約の場合
 売買により住宅を取得した場合には、売主や仲介業者に対し、その責任を追及することになります。

(1) 売主に対する責任追及
 売主が負う責任の種類は、「瑕疵担保責任」「債務不履行責任」「不法行為責任」に分かれます。

 @ 瑕疵担保責任
 当該住宅に隠れた瑕疵(=通常人が容易に発見することができず、かつ、その買主が知らなかった瑕疵)があれば、買主は売主に対して、瑕疵担保責任(民法570条)に基づく損害賠償を請求でき、また、その瑕疵が、売買契約を締結した目的が達成できないような重大な瑕疵である場合には、瑕疵担保責任に基づく解除も認められます。

 ただし、瑕疵を知ったときから1年以内に買主から売主に対して請求をしなければならないという規定(民法570条、566条3項)があるので注意が必要です。

 なお、賠償請求ではなく、「瑕疵を補修せよ」という請求については、民法上規定がありませんが、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)の制定により、平成12年4月1日以降に契約した新築住宅の買主には、構造耐力上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分に限り、売主に対する瑕疵補修請求権が認められました(品確法95条1項)。

 A 債務不履行責任・不法行為責任
 売主が、事前に瑕疵の存在を知り若しくは簡単に知ることができたにもかかわらず、これを隠したりあえて説明しなかったような場合には、売主の説明義務違反による債務不履行責任(民法415条)や不法行為責任(民法709条)の追及ができる場合があります。

(2) 仲介業者に対する責任追及
 宅地建物取引業者である仲介業者は、買主に対して、重要事項説明義務(宅地建物取引業法35条)を負っています。
 したがって、仲介業者を通じて購入した物件に瑕疵があったような場合であって、仲介業者が重要事項について十分な説明を行っていないというケースや、調査をすれば容易に瑕疵が発見できたにも拘わらず調査をしていないケース等においては、買主がその仲介業者との間で仲介契約を締結していれば債務不履行責任(民法415条)を、そうでない場合においても、不法行為責任(民法709条)を追及できる場合があります。
    
(3) 設計者や施工者、工事監理者等に対する責任追及
 買主と建物の設計者や施工業者、工事監理者(工事監理とは、工事を設計図書と照合し、それが設計図書通りに実施されているか否かを確認する作業です)との間に直接の契約関係が無い場合でも、施工業者に対して不法行為責任(民法709条)を追及できる場合があります。
 
 最高裁平成19年7月6日判決は、「建物の建築に携わる設計者,施工者及び工事監理者(以下,併せて「設計・施工者等」という。)は,建物の建築に当たり,契約関係にない居住者等に対する関係でも,当該建物に建物としての基本的な安全性が欠けることがないよう配慮すべき注意義務を負う」「設計・施工者等がこの義務を怠ったために建築された建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があり,それにより居住者等の生命,身体又は財産が侵害された場合には,設計・施工者等は……特段の事情がない限り,これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負う」と判示しました。

 そして、ここでいう「基本的安全性」について、最高裁平成23年7月21日判決は「居住者等の生命,身体又は財産に対する現実的な危険性を生じさせるものに限らず,瑕疵の性質に鑑み,放置するといずれはこのような危険が現実化する場合にも,「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」に当たる」と判示しました。
    
 上記のほか、部材供給者に対する製造物責任法に基づく賠償請求や、建築確認処分に違法があった場合の国家賠償請求が認められる場合があります。

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posted by 仙台あさひ法律事務所 at 16:21| 欠陥住宅問題