2018年06月18日

不動産賃貸借

一般的な不動産の賃貸借契約では、契約時の取引金額が比較的少なく、また、一定の場合に解約も可能になることなどから、売買よりも手軽な不動産の活用方法として広く利用されています。

しかし、日常的に取引が行われているからといって、将来問題が発生するリスクが低いわけではなく、日々の法律相談では賃貸借を巡るトラブルが数多く寄せられています。

特に、借主側では、入居を急ぐあまり契約内容を精査せずに契約書に署名・捺印をしてしまうケースや、貸主側では、仲介業者に対応を任せきりにした結果、必ずしも自分の意思に一致しない内容で契約が締結されてしまうケースも存在します。
このような場合には、問題が発生して初めて契約条項を精査するため、「こんなはずではなかった」「事前の説明と違う」など、後から当事者の認識と契約条項の不一致が判明することも多くあります。

言うまでもないことですが、契約書は、署名・捺印した当事者の双方を拘束します。
そのため、契約条項の確認を後回しにしてしまうと、貸主・借主それぞれにとって予期しない不利益が発生し、場合によっては多額の支出を余儀なくされるリスクがあります。

しかし、不動産売買の場合と同様、不動産取引に慣れている方でない限り、契約書のどの条項が特に重要なのか、自分に不利なものはあるか、留意すべきポイントはどこかなど、すぐに分かる方は少ないのではないでしょうか。

不動産賃貸借では、予想されるコスト(家賃)がそれほど高くないため、弁護士費用を払って契約内容をチェックすることに躊躇する方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、法的な専門知識がなければ、事前に確認すべき点がわからず、後から予想外の不利益を受けてしまう可能性があります。
特に、賃貸借契約におけるトラブルを防ぐためには、使用目的や入居者の禁止行為、退居の手続き、契約終了時の原状回復の範囲など一般的に問題となりやすい事項を事前に把握したうえで、その内容を明確に取り決めることが重要になります。

弁護士は、法律の専門知識や今までの経験などから、賃貸借契約書にどのような条項が必要かを判断し、足りないものがあれば追加し、修正が必要なものは加筆し、個別の事案に応じたアドバイスを行うのが仕事です。

単に「今までの契約書で同様の記載をしているから」という理由だけではなく、その条項が法的にどのような意味を持つのか、これにより貸主・借主にどのような効果が生じるのかを考えながら作成しますので、安易にひな型を使用する場合よりも事案に即した対応が可能です。
また、万が一、後日トラブルが発生した際にも、代理人として相手側との交渉窓口を務めたり、リスクを最小限に止めるためのご提案を行うなど、紛争の予防から事後対応まで一括したサポートをご提供しております。

まずは、個別のご依頼に先立ち、法律相談(30分 5,400円)のなかで簡単なアドバイスをさせていただくこともできますので、お気軽にご相談ください。
当事務所には不動産問題を数多く経験した弁護士が在籍しており、無料で初回相談を行っております。

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解雇

「解雇」とは、労働契約終了に向けられた使用者からの一方的な意思表示です。言い換えれば雇い主かが従業員を「辞めさせること」です。
逆に労働者から使用者に対する労働関係の修了に向けられた一方的な意思表示は「退職」と言いますが、この「退職」は自由度が高いのに対して、「解雇」については法律上、大変厳しい制限があります。

特に比較的小規模の会社においては、「30日前の予告を与えるか、30日分の賃金を解雇予告手当として支払えば解雇が当然有効になる」と誤解をしている使用者・代表者・役員の方も多く、これが誤った(無効な)解雇を惹き起こす最大の原因となっています。

解雇は、労働者にとってみれば、生活の基礎を失う重大な雇い主の判断になりますので、法律上、雇い主の都合のみで自由に労働者を解雇することはできません。これは雇い主の経営上の理由が存在する場合でも基本的には同様です。

法律上、有効な解雇とするためには「客観的に合理的な理由」と「社会通念上の相当性」が必要になります。
この「客観的に合理的な理由」の判断にあたっては、客観性・合理性の判断が大変微妙なケースが多くあり、同様に「社会通念上の相当性」についても、専門的な知識と経験がなければ十分な検討ができない場合が多くみられます。

また、解雇の有効性判断にあたっては、従業員に対して改善の機会を十分に与えたかどうか等、雇い主が解雇を回避するためにどのような努力をしたかも考慮されます。そのため、「雇い主として事前にどう対応しておくべきか」について、法律や裁判例を踏まえた検討を行い、必要な手順を踏んだうえで最終的な結論を出すことが重要です。
「解雇が有効であることが明らかだ」と社内で考えているケースであっても、法律上は思わぬ落とし穴がある場合が多くありますので、解雇にあたっては専門家にご相談することを強くお勧めします。

もし上記の理由や相当性を欠く解雇を行った場合には、無効な解雇となり、対象従業員は解雇通告後も従業員としての法的地位を有することになります。そのような事態に陥ると、従業員が自主的に退職するまでの間、会社は対象従業員に対して賃金を継続して支払わなければならないことになります。

また、上記の賃金の負担だけではなく、会社は、さらにそのような状況を打破するために、つまり従業員に退職をしてもらうために従業員が納得する高額の解決金を支払わなければならないことも少なくありません。この解決金の支払はあくまで、従業員に選択権がありますので、雇い主は従業員に「お願い」をしなければならないという大変弱い立場に立たされることになります。

特定の従業員を解雇する可能性が生じた場合には、面倒臭がらずに、また勢いで解雇してしまうのではなく、必ず事前に弁護士にご相談ください。

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